Se poate aplica dreptul de preempţiune pentru un teren intravilan, ne întreabă Dana Mazilu din Bacău?
Nu. Dacă terenul nu este agricol, de pildă pădure, sau fiind agricol este situat în intravilan, respectiv înăuntrul vetrei localităţii, acest drept nu există. Domeniul şi condiţiile de aplicare ale dreptului de preempţiune se determină în funcţie de:
– bunul care formează obiectul lui;
– actul juridic care urmează să fie încheiat;
– dreptul care se înstrăinează pe baza contractului proiectat.
Are ca obiect numai terenurile agricole situate în extravilan, respectiv:
– terenuri arabile,
– păşuni,
– fâneţe,
– vii, etc.
Dreptul de preempţiune este prevăzut de lege numai dacă înstrăinarea se face prin vânzare. Întrucât vânzarea se face cu titlu oneros şi comutativ pentru o sumă de bani plătibilă cu titlu de preţ, acest drept nu poate fi recunoscut dacă înstrăinarea se face:
– fie cu titlu gratuit, de exemplu donaţie;
– fie cu caracter aleatoriu, respectiv contract de întreţinere sau de rentă viageră;
– fie prin contractul de schimb chiar şi cu sultă.
Neexistând un preţ ca echivalent al terenului care se înstrăinează, dreptul de preempţiune nu poate fi recunoscut. El poate opera numai la preţ egal. De vreme ce nu există preţ şi nici contract de vânzare-cumpărare nu poate fi recunoscut nici în cazul aducerii terenului ca aport într-o societate comercială sau civilă. Nu poate fi recunoscut nici în caz de tranzacţie. Concesiile făcute care caracterizează în principal tranzacţia nu pot fi echivalente cu un preţ pentru a deschide calea invocării dreptului de preempţiune.
A treia condiţie de aplicabilitate a dreptului de preempţiune se referă la dreptul care se înstrăinează, respectiv actul juridic proiectat trebuie să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului.
Expresia „înstrăinare prin vânzare” vizează transmiterea proprietăţii nu şi dezmembrămintele ei, de exemplu dreptul de uzufruct, sau folosinţa terenului, arendarea. Dacă se înstrăinează proprietatea, dreptul de preempţiune trebuie să fie respectat, chiar dacă se transmite numai nuda proprietate şi indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct, o terţă persoană sau proprietarul – vânzător care îşi rezervă acest drept. Evident, dacă titularul dreptului de preempţiune înţelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat sau grevat.
În concluzie, dreptul de preempţiune are un domeniu de aplicare bine determinat, respectiv trebuie să privească un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat să fie o vânzare-cumpărare şi să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Dacă aceste trei condiţii sunt îndeplinite, dreptul de preempţiune trebuie să fie recunoscut indiferent de persoana proprietarului – vânzător, legea nefăcând nici o distincţie în această privinţă. Prin urmare, poate fi exercitat şi dacă terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde.
Felicia Mirea
