Ce acte trebuie să semnez pentru a achiziţiona un teren, ne întreabă Karol Popescu din Brad?
Vânzarea – cumpărarea este pe departe cel mai frecvent instrument de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
Orice persoană fizică sau juridică poate în principiu să fie parte într-un contract de vânzare – cumpărare de bunuri imobile dacă are capacitate de exerciţiu, pentru persoanele fizice, iar dobândirea terenului să fie justificată de obiectul de activitate în cazul celor juridice. Înainte de perfectarea contractului de vânzare – cumpărare părţile au libertatea de a încheia un antecontract prin care se obligă să încheie la un moment ulterior, la un preţ deja stabilit, contractul de vânzare – cumpărare final.
În antecontract se stipulează de regulă obligaţia vănzătorului de a nu se răzgândi în privinţa vănzării dar şi aceea că nu va încheia un alt contract cu o terţă persoană. În acelaşi timp, cumpărătorul se obligă să nu cumpere de la o altă persoană decât vânzătorul iniţial.
Pentru nerespectarea obligaţiilor asumate prin acest antecontract se prevăd despăgubiri băneşti.
Legea fondului funciar impune încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute, ceea ce implică intervenţia unui notar care va autentifica actul de transfer al proprietăţii.
Pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra terenului să fie opozabil celor care nu au participat la semnarea contractului, se impune înscrierea actului juridic translativ de proprietate în cartea funciară.
Cartea funciară este un sistem de evidenţă a situaţiei juridice a imobilelor şi realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Terţul dobânditor prin act juridic înscris în cartea funciară este apărat de eventuale cauze de evicţiune derivând din titlurile anterioare dar neînregistrate în carte.
Principalele obligaţii ale vânzătorului sunt predarea imobilului înstrăinat şi garanţia pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse ale bunului. Vânzătorul răspunde astfel pentru pierderea în tot sau în parte a proprietăţii terenului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului său asupra bunului dacă el sau o terţă persoană valorifică un drept asupra aceluiaşi lucru. Răspunde de asemenea dacă lucrul vândut prezintă deficienţe ascunse care afectează utilitatea terenului, acesta devenind impropriu utilizării conform destinaţiei sau îşi micşorează considerabil valoarea de întrebuinţare.
Cumpărătorul are obligaţia de plată a preţului în condiţiile stabilite prin contract. În caz contrar, vănzătorul poate cere fie rezoluţiunea, respectiv desfiinţarea contractului, fie executarea silită asupra cumpărătorului.
Perfectarea unui contract de vânzare – cumpărare a unui teren presupune plata unor taxe legale. Acestea sunt taxele notariale de timbru stabilite în funcţie de valoarea imobilului, taxele de publicitate imobiliară şi impozitul anual pe teren către bugetul local.
Felicia Mirea
